De huurmarkt in Nederland staat onder druk. Woningen zijn schaars, huurprijzen stijgen en de overheid grijpt in met nieuwe wetten. Wie een woning zoekt of verhuurt, merkt dat de regels de laatste jaren flink zijn veranderd. En er komen nog meer veranderingen aan die iedereen die huurt of verhuurt raken.
Minder tijdelijke huurcontracten, meer zekerheid voor huurders
Lange tijd was het voor verhuurders mogelijk om tijdelijke huurcontracten af te sluiten. Dat veranderde met de Wet vaste huurcontracten, die op 1 juli 2024 in werking trad. Sindsdien is het in de meeste gevallen niet meer toegestaan om een huurwoning te verhuren met een contract voor bepaalde tijd. Huurders krijgen daardoor een vaste huurovereenkomst en kunnen niet zomaar worden uitgezet als het contract afloopt. Dit geeft mensen meer zekerheid over hun woonsituatie. Verhuurders kunnen onder bepaalde omstandigheden nog wel een tijdelijk contract aanbieden, bijvoorbeeld als zij zelf later in de woning willen wonen of bij een proefperiode bij inwoning. Maar de mogelijkheden daarvoor zijn sterk beperkt.
De Wet betaalbare huur en het puntenstelsel
Naast de regels over contractvormen is er ook iets veranderd aan de huurprijzen zelf. Per 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Deze wet breidt het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntenstelsel genoemd, uit naar een groter deel van de huurwoningen. Vroeger gold dit stelsel alleen voor sociale huurwoningen. Nu vallen ook veel woningen in het zogenoemde middensegment eronder. De huurprijs mag dan niet hoger zijn dan wat het puntenstelsel toestaat op basis van de kwaliteit van de woning. Dat betekent dat een verhuurder niet zomaar een hoge huurprijs mag vragen als de woning daar op basis van de puntentelling geen recht op heeft. Voor huurders in het middensegment kan dit een flinke verlaging van de maandelijkse huurkosten betekenen.
Wat de schaarste op de woningmarkt betekent voor huurprijzen
Ondanks nieuwe wetgeving blijft de druk op de verhuurmarkt groot. Er zijn simpelweg te weinig betaalbare woningen voor het aantal mensen dat er een zoekt. In grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht staan mensen soms jaren op een wachtlijst voor een sociale huurwoning. In de vrije sector zijn de prijzen de afgelopen jaren sterk gestegen, mede door die schaarste. Sommige verhuurders trokken zich terug van de markt na de nieuwe huurregels, omdat zij vinden dat de regels verhuren minder aantrekkelijk maken. Dat verkleint het aanbod nog verder. De balans vinden tussen bescherming van huurders en een aantrekkelijk klimaat voor verhuurders is een uitdaging die de politiek nog lang bezig zal houden.
Wat huurders en verhuurders nu kunnen doen
Voor huurders is het slim om te weten welke rechten zij hebben. Wie een woning huurt in het gereguleerde of middensegment, kan de huurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Die commissie beoordeelt of de gevraagde huurprijs in lijn is met het puntenstelsel. Betaalt iemand te veel, dan kan de huur worden verlaagd. Voor verhuurders is het verstandig om de nieuwe regels goed in de gaten te houden. Wie een woning verhuurt en de regels niet volgt, riskeert boetes of wordt gedwongen de huurprijs te verlagen. Gemeenten krijgen meer bevoegdheden om toe te zien op naleving. Zowel voor huurders als verhuurders geldt dat kennis van de nieuwe regelgeving de beste bescherming is tegen vervelende verrassingen.
Veelgestelde vragen over de huurmarkt
Mag een verhuurder nog steeds een tijdelijk huurcontract aanbieden?
Sinds 1 juli 2024 is het in de meeste gevallen niet meer toegestaan om een tijdelijk huurcontract aan te bieden. Er zijn een paar uitzonderingen, zoals wanneer de verhuurder de woning later zelf wil bewonen of bij bepaalde vormen van inwoning. In de meeste andere situaties heeft een huurder recht op een vast contract.
Wat is de Huurcommissie en wanneer kan ik er terecht?
De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die geschillen tussen huurders en verhuurders behandelt. Huurders kunnen er terecht als zij vinden dat zij te veel huur betalen voor een woning in het gereguleerde segment of het middensegment. De commissie beoordeelt dan of de huurprijs klopt op basis van het puntenstelsel.
Geldt de Wet betaalbare huur ook voor bestaande huurcontracten?
De Wet betaalbare huur geldt in principe voor nieuwe huurcontracten die na 1 juli 2024 zijn afgesloten. Voor bestaande contracten gelden andere regels. Huurders met een lopend contract kunnen in sommige gevallen toch om toetsing vragen, maar dat hangt af van de specifieke situatie en het type woning.
Waarom trekken sommige verhuurders zich terug van de markt?
Sommige verhuurders vinden dat de nieuwe huurregels het financieel minder aantrekkelijk maken om woningen te verhuren. Denk aan de beperkte mogelijkheid om de huurprijs vrij te bepalen en de strengere regels rondom contracten. Daardoor verkopen sommige eigenaren hun huurwoning liever dan dat zij hem blijven verhuren, wat het aanbod van huurwoningen kleiner maakt.